--- title: 住宅ローンで資産形成の余力を失わないために。―― 金利上昇時に見直したい、借入・借換え・繰上返済の3つの選択 description: 自宅は暮らしの土台ですが、返済額が大きいと教育費や老後の準備が後回しになる場合があります。返済負担率の目安だけでなく、手取りから生活費を引いて何円残るかを確認しましょう。住宅ローンの金利が低かった時期の家計を、そのまま将来へ延ばさないことも大切です。2026年の金融政策を踏まえつつ、今の契約の見直し時期と、 image: https://invest.kansai-mansion.jp/hubfs/244881_l.jpg --- [![logo 1](https://invest.kansai-mansion.jp/hubfs/logo%201.svg)](https://www.kansai-mansion.jp/) - [HOME](https://www.kansai-mansion.jp/) - [セミナー](https://invest.kansai-mansion.jp/seminar) - [初めての投資](https://www.kansai-mansion.jp/pg-investment/) - [お知らせ・コラム](https://www.kansai-mansion.jp/article/) - [お問い合わせ](https://www.kansai-mansion.jp/contact/) - [有料会員登録](https://www.kansai-mansion.jp/pg-members/) - ![favorite\_black](https://invest.kansai-mansion.jp/hubfs/favorite_black.svg) お気に入り - ![login\_black](https://invest.kansai-mansion.jp/hubfs/login_black.svg) ログイン メニュー - [HOME](https://www.kansai-mansion.jp/) - [セミナー](https://invest.kansai-mansion.jp/seminar) - [初めての投資](https://www.kansai-mansion.jp/pg-investment/) - [お知らせ・コラム](https://www.kansai-mansion.jp/article/) - [お問い合わせ](https://www.kansai-mansion.jp/contact/) - [有料会員登録](https://www.kansai-mansion.jp/pg-members/) # 住宅ローンで資産形成の余力を失わないために。―― 金利上昇時に見直したい、借入・借換え・繰上返済の3つの選択 [福本](https://invest.kansai-mansion.jp/column/author/福本) Oct 28, 2026, 2:10:52 PM **![244881\_l](https://invest.kansai-mansion.jp/hs-fs/hubfs/244881_l.jpg?width=5701&height=3790&name=244881_l.jpg)住宅ローンで資産形成の余力を失わないために。―― 金利上昇時に見直したい、借入・借換え・繰上返済の3つの選択**   「住宅ローンがあると、投資は難しい？」 本業で忙しい医師・会社員の方がまず押さえたいのは、**自宅と投資の返済を、家計全体で無理なく続けられること**です。   **この記事で分かること** [住宅ローンと家計の余力](https://invest.kansai-mansion.jp/column/mortgage-repayment-strategies#section1) [借入・借換え・繰上返済](https://invest.kansai-mansion.jp/column/mortgage-repayment-strategies#section2) [返済軽減と現金確保](https://invest.kansai-mansion.jp/column/mortgage-repayment-strategies#section3) [自宅と投資の返済を合算](https://invest.kansai-mansion.jp/column/mortgage-repayment-strategies#section4) [無料セミナーで整理](https://invest.kansai-mansion.jp/column/mortgage-repayment-strategies#section5)     # **住宅ローンと家計の余力** 自宅は暮らしの土台ですが、返済額が大きいと教育費や老後の準備が後回しになる場合があります。返済負担率の目安だけでなく、手取りから生活費を引いて何円残るかを確認しましょう。   住宅ローンの金利が低かった時期の家計を、そのまま将来へ延ばさないことも大切です。2026年の金融政策を踏まえつつ、今の契約の見直し時期と、増額時の家計を確認します。   ## **年払いの費用も、家計に含める** 資産形成へ回せる額は、住宅ローンの返済を引いた後に残るお金から考えます。毎月の手取りに余裕があっても、固定資産税や保険料、住まいの修繕などを年単位で計上すると、見え方が変わることがあります。 例えば月3万円を積み立てたいなら、年間36万円を継続して確保できるかを確認します。賞与が多い年だけ成立する計画では、勤務先や働き方が変わった際に負担になりかねません。 子どもの進学などの支出が増える年も年表に載せ、現在の余裕と将来の余裕を分けてください。住宅の購入予算を決める時点で投資資金まで考えると、購入後に無理な借入を追加することを避けやすくなります。     # **借入・借換え・繰上返済** 新規借入では予算と返済期間を見直し、住宅価格以外の費用も含めます。借換えでは金利差と事務手数料・登記などの費用を比べ、何年保有すれば費用を回収できるかを計算します。   繰上返済では返済額を下げる方法と期間を短くする方法で効果が異なります。いずれも現金を使うため、緊急支出への対応力を失わない金額で検討しましょう。 三つの選択肢は、同時に比較してこそ意味があります。   ## **借換え費用の回収期間を計算する** 借換えの効果を見るときは、金利だけでなく費用を回収するまでの期間を試算します。仮に初期費用が30万円、年間の返済軽減が6万円なら、単純計算の回収期間は5年です。 実際には返済方法や残高の減り方なども反映する必要がありますが、数年以内に売る予定なら、この費用を回収しにくいことが分かります。 繰上返済では、期間短縮型と返済額軽減型で何を優先するかが違います。老後までの完済を目指すのか、今の家計の余裕を増やしたいのかを決めて、同じ金額を使った見積もりを取りましょう。 金額を比較する前に目的を揃えることが、三つの選択肢を正しく使い分ける土台になります。     # **返済軽減と現金確保** 利息の節約が大きくても、預金を使い切れば失業や休職への備えが薄くなります。生活防衛資金と数年以内に必要な費用を確保し、残った資金で返済と投資を比較します。   住宅ローン控除の適用がある場合も、借入時期や住宅の条件で扱いが異なります。投資用物件にそのまま同じ制度を使えるわけではありません。 将来の改正案を既存契約の確定メリットとして見込まないようにしてください。   ## **返済を減らしても、必要な現金は残す** 繰上返済の原資を用意するときは、生活用の現金と投資用の現金を同じ残高として扱わないようにしましょう。自宅の返済を減らせても、投資物件の空室で生活資金が不足するなら、家計全体では余力が下がる場合があります。   金融機関には、返済額を下げる案と期間を短くする案、借換え案の費用を含む資料を求めます。どれだけ利息を減らせるかに加え、何年後にどれほど現金が残るかを比べると、住まいと資産形成を両立させる順番を考えやすくなります。   ## **減収と空室が重なる場合にも備える** 家計全体を見る際は、収入が減る場合も試算に入れておきます。休職や転職による一時的な減収と、投資物件の退去が重なったら、自宅と投資用の返済をどの口座から支えるでしょうか。 預金の総額だけでなく、教育費など使い道が決まっている部分を除いて計算します。繰上返済に使わなければ残せる現金には、判断を急がずに済むという価値もあります。 逆に余裕が十分なら、借入残高を減らして将来の固定費を軽くする案も考えられます。利息を最小にすることだけを目標にせず、住まいを守りながら資産形成を続けるにはどの順番が合うかを考えてみてください。     # **自宅と投資の返済を合算** 自宅ローンと投資用ローンは分けて管理しつつ、家計では合算して考えます。投資物件が空室になれば、給与から両方の返済を支える期間が生じます。 家賃を満額受け取れる前提だけでは危険です。   自宅購入、教育費、投資の順番を年表にしてみましょう。融資審査に通ることと、生活に無理がないことは別です。投資を始める時期を遅らせる判断も、資産形成の立派な選択肢です。   ## **一人の収入になる期間も考える** 夫婦で家計を支える場合は、二人の収入が続く前提だけでなく、一人の収入になる期間も考えます。どちらかの働き方が変わっても、自宅の返済と投資の持ち出しを続けられるかを確認してください。 資金計画を共有しておけば、繰上返済を進める時も、現金を残す時も、目的の違いによる迷いを減らせます。家族の予定を反映した計画が、住まいと投資を長く両立する支えになります。   **参照した公的資料** [日本銀行：2026年9月の金融市場調節方針](https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2026/k260918a.pdf) [金融庁：NISAのよくある質問](https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/question/index.html)     # **無料オンラインセミナーで、住まいと不動産投資を両立する資金計画を考えましょう** 自宅と投資用物件を別々に勧められると、家計全体を見失うことがあります。無料オンラインセミナーを活用し、住まいの支出と将来資産の準備をつなげる基準を持ちましょう。   まずは購入を決める前に、自分に合う資産形成かを整理してみませんか。 年収・手元資金・今後の支出をメモしておくと、自分に合う進め方を考えやすくなります。   [無料オンラインセミナーの内容・日程を確認する](https://invest.kansai-mansion.jp/seminar) 対象者・参加条件・開催形式は案内ページでご確認ください。   [![](https://invest.kansai-mansion.jp/hs-fs/hubfs/undefined-Oct-28-2026-04-00-11-3363-AM.jpeg?width=960&height=540&name=undefined-Oct-28-2026-04-00-11-3363-AM.jpeg)](https://invest.kansai-mansion.jp/seminar/real-estate-investment) [不動産投資](https://invest.kansai-mansion.jp/column/tag/不動産投資), [不動産知識](https://invest.kansai-mansion.jp/column/tag/不動産知識), [住宅ローン](https://invest.kansai-mansion.jp/column/tag/住宅ローン), [金利](https://invest.kansai-mansion.jp/column/tag/金利), [資産形成](https://invest.kansai-mansion.jp/column/tag/資産形成) 　 - 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