--- title: 金利上昇でも、不動産投資は始めるべきか。―― 医師・会社員が今こそ見直したい「借り方」と「買い方」 description: "「これから金利が上がるなら、不動産投資は少し待った方がいいのかな」\n「高い年収を活かして資産をつくりたいけれど、毎月の返済が増えるのは心配」\n大切なのは、金利が変わっても家計に無理なく保有できるか、賃貸需要があるか、必要なときに売却できる見込みがあるか、という点です。" image: https://invest.kansai-mansion.jp/hubfs/33477548_l.jpg --- [![logo 1](https://invest.kansai-mansion.jp/hubfs/logo%201.svg)](https://www.kansai-mansion.jp/) - [HOME](https://www.kansai-mansion.jp/) - [セミナー](https://invest.kansai-mansion.jp/seminar) - [初めての投資](https://www.kansai-mansion.jp/pg-investment/) - [お知らせ・コラム](https://www.kansai-mansion.jp/article/) - [お問い合わせ](https://www.kansai-mansion.jp/contact/) - [有料会員登録](https://www.kansai-mansion.jp/pg-members/) - ![favorite\_black](https://invest.kansai-mansion.jp/hubfs/favorite_black.svg) お気に入り - ![login\_black](https://invest.kansai-mansion.jp/hubfs/login_black.svg) ログイン メニュー - [HOME](https://www.kansai-mansion.jp/) - [セミナー](https://invest.kansai-mansion.jp/seminar) - [初めての投資](https://www.kansai-mansion.jp/pg-investment/) - [お知らせ・コラム](https://www.kansai-mansion.jp/article/) - [お問い合わせ](https://www.kansai-mansion.jp/contact/) - [有料会員登録](https://www.kansai-mansion.jp/pg-members/) # 金利上昇でも、不動産投資は始めるべきか。―― 医師・会社員が今こそ見直したい「借り方」と「買い方」 [福本](https://invest.kansai-mansion.jp/column/author/福本) Oct 9, 2026, 6:48:34 PM 「これから金利が上がるなら、不動産投資は少し待った方がいいのかな」 「高い年収を活かして資産をつくりたいけれど、毎月の返済が増えるのは心配」   大切なのは、金利が変わっても家計に無理なく保有できるか、賃貸需要があるか、必要なときに売却できる見込みがあるか、という点です。この記事では、2026年秋の公表情報をもとに、これからの「借り方」と「買い方」を、お金の流れから分かりやすく整理していきます。 ![33477548\_l](https://invest.kansai-mansion.jp/hs-fs/hubfs/33477548_l.jpg?width=2048&height=1529&name=33477548_l.jpg) # なぜ金利上昇で、不動産投資をためらう人が増えるのか 日本銀行は2026年9月の金融政策決定会合で、短期の市場金利である無担保コールレートを1.25％程度で推移させる方針を決定しました。また、今後も経済・物価・金融情勢に応じて政策金利を引き上げる考えを示しています。ただし、時期やペースは情勢を確認しながら判断するという条件付きの方針です。 出典：[日本銀行「金融市場調節方針の変更について」](https://www.boj.or.jp/mopo/mpmdeci/mpr_2026/k260918a.pdf)   ここで押さえたいのは、政策金利がそのまま投資用ローンの適用金利になるわけではない、ということ。実際の借入金利は、金融機関の商品、審査、契約条件などで異なります。   # 金利が上がると、毎月の返済と手元資金はどう変わるのか 返済額の変化は、数字にするとイメージしやすくなります。例えば、借入額3,000万円、返済期間35年、元利均等返済、ボーナス返済なしという条件で比べてみましょう。 年2.0％なら、毎月の返済は約99,379円。年3.0％なら約115,455円となり、金利が1ポイント違うと、月約16,076円、年約19.3万円の差が生まれます。 これは、同じ借入額・期間で最初から各金利が適用されると仮定した比較です。借入後の金利変更による返済額は、残高・残りの期間・契約上の見直しルールで変わります。手数料や保険料も含めていません。 さらに、家賃を月12万円、管理費・修繕積立金・管理委託料・税金の月割りなどを仮に月2万円とすると、ローン返済前に残るお金は10万円です。この例では、年2.0％なら返済後に約621円残りますが、年3.0％では約15,455円の持ち出しになります。家賃と費用は計算のための仮定で、実際の物件相場や将来収支を示すものではありません。 ![27836201\_l](https://invest.kansai-mansion.jp/hs-fs/hubfs/27836201_l.jpg?width=4000&height=3000&name=27836201_l.jpg) # 金利だけでなく、賃貸需要と売却まで見て物件を選ぶ 金利への備えは必要ですが、それだけで物件の良し悪しが決まるわけではありません。長く住みたい人がいるか、家賃が周辺相場に見合っているか、売却時にどのような買い手が想定できるか。こうした条件を、購入価格と合わせて見る必要があります。主要な勤務地に通いやすいか。買い物や通院など日常生活に便利か。同じ間取り・築年数の物件は、どのくらいの家賃で募集されているか。競合物件に対して、選ばれる理由はあるか。これらを順番に確かめると、広告の利回りだけでは見えない違いが分かります。 再開発や交通計画も参考になりますが、「将来便利になるから家賃も上がるはず」と、未確定の値上がりを収支の前提にしないことが大切です。現時点の需要で成り立つかを確認したうえで、将来性を追加の判断材料として考えましょう。 出口についても同じです。想定売却価格から仲介手数料などの費用とローン残高を差し引き、どのくらい手元に残るかを考えます。好立地であっても、買値が高すぎたり、修繕負担が大きかったりすれば、売却時の利益は保証されません。   # 無理なく保有できる借入額と、購入を見送る条件を整理する 無理のない借入額は、「金融機関が貸してくれる上限」から決めるものではありません。生活費や教育費、開業準備、転職などの予定を先に整理し、投資に使えるお金を把握してから考えます。 金利が上がった場合、数か月家賃が入らない場合、修繕費が増えた場合。条件を変えても家計を維持できるか、手元資金がどれくらい残るかを確認しましょう。現金をすべて頭金に入れることも、自己資金を残すために借入を増やしすぎることも、どちらか一方が常に正解とは限りません。 また、高年収の方ほど気になる節税も、購入理由のすべてにしないことが大切です。国税庁は、不動産所得の赤字について一定の損益通算を認めていますが、土地取得のための借入金利子に相当する赤字部分など、対象外のものがあります。税金が減る場合でも、その効果だけで毎月の持ち出しや売却損がなくなるわけではありません。 出典：[国税庁「不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」](https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm) 将来の制度変更も、不動産だけに絞らず資産形成全体で見ると役立ちます。例えば厚生労働省は、2026年12月分からのiDeCoの拠出限度額・加入可能年齢の引き上げを案内しています。勤務先の企業年金などによって実際の拠出可能額が変わるため、自分の条件で確認が必要です。これは公表済みの制度改正予定であり、不動産投資の節税効果が今後拡大するという意味ではありません。 出典：[厚生労働省「iDeCoの拠出限度額と加入可能年齢の引き上げ」](https://www.mhlw.go.jp/content/12500000/001726959.pdf) 家賃や売却価格の根拠が確認できない、税金の還付がないと家計が回らない、少しの金利上昇で予備資金が尽きる。そんな場合は、購入を見送ることも前向きな資産戦略です。具体的な税額や申告の扱いは、資料をそろえて税理士などに確認すると整理しやすくなります。   # まずは無料オンラインセミナーで、金利上昇時の購入判断を整理しましょう まずは無料オンラインセミナーで、不動産投資の基礎と物件選びの考え方を整理してみませんか。関西マンション情報のセミナーページでは、医師の節税と資産形成をテーマにしたものや、東京と大阪、新築と中古の比較を扱う不動産投資セミナーなどが案内されています。参加対象や内容、開催形式は各案内でご確認ください。 参加前に、現在の借入、手元資金、毎月の貯蓄額、将来予定している大きな支出を書き出しておくと、知りたいことが明確になります。「金利が上がった場合の収支をどう見るか」「賃貸需要と売却をどう確かめるか」という疑問を持って学ぶことで、ご自身の判断に結びつけやすくなるはずです。 [![](https://invest.kansai-mansion.jp/hs-fs/hubfs/undefined-Oct-09-2026-09-28-47-7019-AM.jpeg?width=960&height=540&name=undefined-Oct-09-2026-09-28-47-7019-AM.jpeg)](https://invest.kansai-mansion.jp/seminar/real-estate-investment) [無料オンラインセミナーの内容・日程を確認する](https://invest.kansai-mansion.jp/seminar) [マンション経営](https://invest.kansai-mansion.jp/column/tag/マンション経営), [不動産投資](https://invest.kansai-mansion.jp/column/tag/不動産投資), [不動産契約](https://invest.kansai-mansion.jp/column/tag/不動産契約), [不動産知識](https://invest.kansai-mansion.jp/column/tag/不動産知識), [金利](https://invest.kansai-mansion.jp/column/tag/金利) 　 - 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