1. 金利上昇でマンション価格が下がる仕組み

1-1. 住宅ローンの借入可能額が減る

金利が上昇すると、同じ借入額でも毎月の返済額は増加します。毎月の返済予算を変えない場合、購入できる物件価格の上限は下がります。

例えば、返済期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なしで、毎月の返済額を15万円に固定した場合の概算は以下の通りです。

※概算シミュレーションです。諸費用、保証料、審査条件などは含みません。金融機関の実際の借入可能額を示すものではありません。

1-2. 投資家が求める利回りが高くなる

投資用不動産では、国債利回りや資金調達コストが上がると、投資家が求める利回りも上昇しやすくなります。年間純収益が200万円で変わらない場合、期待利回り4％なら理論上の価格は5,000万円、5％なら4,000万円です。

ただし実際の売買価格は、賃料の将来見通しや空室リスク、立地の希少性などによって変わります。

2. それでもマンション価格が簡単に下がらない4つの理由

※画像はイメージです。

2-1. 建築コストが高止まりしている

建築資材や人件費の上昇は、新築マンションの原価を押し上げます。建築費が高い状況では、デベロッパーが販売価格を大幅に引き下げるのは容易ではありません。一方で、販売が難しくなれば新規供給の調整が起こる可能性もあります。

2-2. 好立地の供給には限りがある

都心や主要駅の徒歩圏など、利便性の高い土地は限られています。需要が継続するエリアでは、供給制約が価格の下支え要因になります。

2-3. 新築の高価格化が中古需要を支える

新築マンションが高額になると、購入希望者の一部は中古市場へ移ります。特に駅近・築浅・管理良好な中古物件は、新築との価格差から選ばれることがあります。

2-4. 購入者の資金力に幅がある

自己資金の厚い購入者や世帯収入の高い共働き世帯など、金利変動への耐性が比較的高い買い手もいます。ただし、その影響の程度は物件の価格帯や地域によって異なります。

3. 今後のマンション市場は「一律下落」よりも二極化に注目

金利上昇の影響は、立地・希少性・維持管理の状況によって異なります。市場全体の平均価格だけでは、個別物件の価値を十分に判断できません。

※画像はイメージです。

ただし、好立地でも購入価格が高すぎれば下落リスクはあります。逆に、郊外でも地域の需要に合った価格であれば安定する場合があります。

4. 金利上昇局面で購入・売却する際の注意点

購入する方：金利上昇後の返済も試算する

現在の金利だけでなく、将来1〜2％程度上がった場合の返済額も試算しましょう。管理費・修繕積立金・固定資産税なども含め、無理のない総住居費を確認することが重要です。

売却する方：周辺の成約事例を確認する

金利上昇だけを理由に売却を急ぐ必要があるとは限りません。近隣の成約価格、競合する売出物件数、築年数や管理状況を踏まえ、適切な価格設定を検討しましょう。

5. まとめ｜金利上昇だけで暴落は決まらない

金利上昇は、住宅ローンの購買力を低下させ、不動産価格を押し下げる要因です。一方、建築コストや供給制約、物件の希少性などが価格を支える場合もあります。