【投資マンションオーナー必見！】これだけは知っておいてほしい3つの事
投資マンションオーナー様のための不動産コラムになります。もしくはこれから購入を検討される方へもおすすめしております。投資マンションを賢く所有して資産を最大限に活かしましょう。
投資マンションの収益性を高めるためには、以下の3つのポイントを押さえることが重要です。
投資マンションを所有していても空室中の家賃収入はないため、空室期間を減らすことで、家賃収入を安定させることができます。空室リスクを減らすためには、以下の方法があります。※(サブリースなどで空室に備えることも可能)
募集条件を緩和することで入居者の幅を広く募集することが可能です。例えばペット飼育相談であったり、連帯保証人不要、ナイトワーク可能、フリーレント相談など条件を緩和することで物件管理を任せている会社からも柔軟に対応してもらえるオーナー様という良いイメージがついてプラスの要素がうまれることも多くなると思います。
賃貸入替時は入居期間にもよりますがクロス交換とハウスクリーニングのリフォームが一般的です。まれに床補修や建具補修などありますがだいたいお家賃の１か月以内で済むリフォームが多いかと思います。不必要なリフォームもあり管理会社によっては判断が難しいかもしれませんが、少しの予算でおしゃれなリフォームはいかがでしょうか？壁一面にアクセントクロス(色や柄付)を利用したりトイレのクロスにアクセントクロスを用いることで他のお部屋との印象も変わります。ぜひ次回空室が出た時は担当者へ相談してみてください。
いわゆる成約時の貸主手数料の部分にあたります。通常正規手数料はお家賃の1か月分が多いかと思います。まれにこの１か月分も支払いをしたくない方もおられるみたいですが、正規分+0.5か月分など支払うことでお部屋付きが良くなったりします。管理会社担当に相談してみてください。
家賃収入を上げるためには、以下の方法があります。
物件の価値が上がった場合や、周辺の家賃相場が上がった場合などは、家賃を値上げすることができます。ただし、値上げをすぎると入居者が見つからなくなる可能性があるため、慎重に検討する必要があります。都心部ではオフィス家賃も上昇傾向です。管理会社担当に相談することで契約家賃を変更することも可能です。
物件に付加価値をつけることで、家賃を上げることができます。例えば、インターネット無料や宅配ボックスの設置など、入居者が求める設備やサービスを提供することによって、競合物件との差別化を図ることができます。また募集時では礼金を下げることで家賃を上げることも可能ですし、前条件のままでなく少しでも家賃を上げることを推奨しています。
ランニングコストを抑えることで、収益率を高めることができます。ランニングコストを抑えるためには、以下の方法があります。
修繕や管理を適切に行うことで、設備の故障やトラブルを未然に防ぐことができます。また、修繕や管理の費用を抑えるために、業者と交渉したり、管理会社の意向のままでなくリフォーム単価は常にチェックすることを忘れずにしましょう。
投資マンションの運用で得られる収益には、所得税や住民税などの税金がかかります。税金対策を行うことで、収益をより多く確保することができます。例えば、減価償却費や経費の計上など、税法上認められている制度を活用しましょう。
投資マンションの収益性を高めるためには、これらのポイントをバランスよく押さえることが重要です。また、投資目的やリスク許容度に合わせて、適切な戦略を立てることが大切です。