年収700万円の会社員のための 投資マンションを活用した節税対策と資産形成について

1. 「年収700万円」の会社員に起きていること

年収700万円前後になると、
生活はそこまで困っていない一方で、

• 所得税・住民税の負担が一気に重くなる

• 社会保険料もじわじわ上がっていく

• 手取りの割に「思ったほど貯金が増えない」

という感覚を持たれる方が多くなります。

ボーナスや昇給で名目上の年収は増えているのに、
手取りベースの「可処分所得」はそこまで増えない──
これが、年収700万円ゾーンの大きな特徴です。

そこで選択肢として出てくるのが、不動産を活用した節税と資産形成です。
なかでも会社員の方にとって取り組みやすいのが、**投資用マンション（区分マンション）**を用いた方法です。

2. 投資マンションで「節税」になる仕組み

なぜ投資マンションで節税につながるのか。
ポイントは、「不動産所得の赤字」を給与所得と合算できる可能性があるところです。

投資マンションを1戸購入すると、

• 建物部分の減価償却費

• 管理費・修繕積立金

• ローン金利の一部

• 管理委託手数料　など

が経費として計上されます。

家賃収入よりも経費が大きくなれば、
不動産所得は「赤字」として申告され、その赤字を給与所得と合算することで、
課税所得を下げ、結果として所得税・住民税の負担を軽くできる可能性があります。

つまり、

「家賃収入」
＋「帳簿上の経費（減価償却など）」
＝ 不動産所得（マイナスになることもある）

このマイナスを上手く使うことで、
払いすぎている税金を取り戻しながら、裏側で資産形成を進めていくイメージです。

※実際にどこまで損益通算が認められるか、土地部分の利息などの扱いはどうか、などは税制や個別条件によって異なるため、最終判断は必ず税理士等の専門家にご確認ください。

3. 年収700万円×10年スパンで考える資産形成

節税効果だけを見ると、「節税のために不動産を買う」ように聞こえてしまいますが、
本来の目的は中長期の資産形成です。

投資マンションを活用した場合、10年スパンで見ると大きく3つの流れが同時に進みます。

1. ローン返済による元本の縮小

   • 毎月の返済のうち「元本部分」が少しずつ減り、ローン残高が減っていきます。

2. 家賃収入の積み上げ

   • 入居が続けば、家賃収入が毎月入ってきます。

   • ローンや諸経費を差し引いた後のキャッシュフローは、
     プラスでもマイナスでも「将来の年金づくり」「繰上返済」「他の投資」に回せます。

3. 資産価値の維持・変化

   • 立地や築年数によっては、
     将来的な売却価格がローン残高を上回る“プラスの資産”になることがあります。

   • 一方で下がるリスクもあるため、
     「10年後に売却したらどうなるか」まで数字で見ておくことが重要です。

年収700万円の会社員であれば、
無理のない範囲で1戸〜複数戸のマンションをポートフォリオに組み込み、
「10年後にローン残高と資産価値がどうなっているか」をシミュレーションすることで、
“何もしない”場合と“投資マンションを活用した場合”の差を具体的にイメージしやすくなります。

4. 年収700万円の会社員に向いている理由

投資マンションを活用した節税・資産形成は、
特に年収700万円前後の会社員の方にとって、次のような点で相性が良いといえます。

1. 融資が組みやすい年収帯

   • 一般的に、一定以上の年収と勤続年数がある会社員は、
     金融機関から「安定した返済能力」と判断されやすく、ローンが通りやすい層です。

2. 現金を一括で出さずにスタートしやすい

   • フルローン、もしくは頭金少額から始められるケースもあり、
     手元資金を残したまま資産形成に取り組むことができます。

3. 税率が上がりやすいゾーンにいる

   • 所得税＋住民税の合計負担率が高くなってくるゾーンのため、
     課税所得を少し下げるだけでも手取りベースのインパクトが出やすい層です。

4. 将来の年金ギャップを早めに埋めやすい

   • 40代・50代になってから焦って準備を始めるより、
     30代〜40代前半のうちに「10年・20年スパンの柱」を作っておいた方が、
     毎月の負担を抑えながら準備できます。

5. もちろん「良いことばかり」ではない：主なリスクと注意点

投資マンションには、当然ながらリスクも存在します。
代表的なものは以下のとおりです。

• 空室リスク

  • 入居がつかない期間は家賃収入が途絶え、
    その間もローン返済や管理費等は発生します。

• 家賃下落リスク

  • エリアの競合状況や築年数によって、想定より家賃が下がる可能性があります。

• 金利上昇リスク

  • 変動金利の場合、将来の金利上昇により返済額が増えるリスクがあります。

• 資産価値の下落リスク

  • 売却時に、ローン残高を下回る価格でしか売れない可能性もゼロではありません。

だからこそ、

• 「インカム（家賃収入）」

• 「キャピタル（将来の売却）」

• 「節税効果」

のどこに重心を置くかを事前に決めることが非常に重要です。

「節税だけを目的にする」のではなく、
あくまで中長期のライフプランの中に、不動産という一つの手段を組み込む発想が欠かせません。

6. 投資マンション選びのポイント（超ざっくり）

具体的な物件選びには、かなり細かいチェックポイントがありますが、
年収700万円の会社員の方が最初の1戸を検討する段階で、最低限意識しておきたいのは次の3点です。

1. 立地（賃貸ニーズの強さ）

   • 駅距離、沿線の力、人口動態、周辺の賃貸需要。

   • 「自分が住みたいか」よりも「ターゲットとなる層が安定しているか」で判断します。

2. 家賃と返済・経費のバランス

   • 家賃収入 −（ローン返済＋管理費・修繕積立金＋その他経費）
     ＝ 毎月どの程度の持ち出し／プラスになるか。

   • 手取りの中で無理なく許容できる範囲に収まっているかを、具体的な金額で確認します。

3. 出口戦略のイメージ

   • 「何年ぐらい保有して、その後どうするか？」

     • 売却してローンを完済するのか

     • ローン完済まで持ちきって年金代わりにするのか

   • あらかじめ大まかなシナリオを決めておくことで、「なんとなく保有し続ける」状態を避けられます。

7. まとめ：年収700万円の今こそ、「数字で見てみる」

年収700万円という水準は、

• 税金・社会保険の負担が重く感じられやすい一方で

• 融資を活用した不動産投資にも手が届きやすい

という、ある意味「分岐点」に立っているゾーンでもあります。

投資マンションを活用した節税対策と資産形成は、
正しく設計すれば、

• 税負担をコントロールしながら

• 将来の年金代わりとなる資産を積み上げていく

ための、有効な一つの手段になり得ます。

ただし、向き・不向きやリスクもあるため、
「自分の年収・年齢・家族構成・今後の予定」を前提にしたシミュレーションを、数字で確認することが何より大切です。

• 「何もしなかった場合」

• 「投資マンションを1戸持った場合」

10年後の手取りと資産残高がどう違うのか。
まずはここを一度“見える化”してみることが、最初の一歩になるはずです。