投資マンション所有者が気を付けなければいけないポイントとは？
投資マンションには、修繕費や管理費などのランニングコストがかかります。ランニングコストが想定以上に高くなると収支が悪化したり、返済が困難になったりする可能性があります。ローリスクミドルリターンの投資運用を心がけてリスク分散していきましょう。
1、家賃交渉を受けると大損害？
投資マンションにおいて、家賃交渉を受けると大損害になる可能性は決してゼロではありません。しかし、必ずしもそうとは限らず、状況次第では、むしろプラスになることもあります。家賃交渉を受けると大損害になる可能性が高いのは、以下の2つのケースです。
- 物件の立地や条件が悪く、空室リスクが高い場合
物件の立地や条件が悪く、空室リスクが高い場合、家賃交渉を受けても、入居者が見つからず、空室期間が長引く可能性があります。その結果、賃料収入が減少し、収益性が低下したり、返済が困難になったりする可能性があります。
- 近い将来、売却を検討している
売却時に大事なことは家賃収入になります。利回り算出方法として「家賃1年分×販売価格＝利回り」となります。そのため家賃を3,000円下がるだけでも評価価格が80万円ほど下がるケースもあります。そのため、売却検討されるタイミングでの家賃交渉は受けないのがベターです。
一方、家賃交渉を受けるとむしろプラスになる可能性もあるケースは、以下の2つです。
- 物件の立地や条件が良く、空室リスクが低い場合
物件の立地や条件が良く、空室リスクが低い場合、家賃交渉を受けても、入居者が見つかる可能性が高く、空室期間が短くなる可能性があります。その結果、賃料収入が増え、収益性が向上する可能性があります。(※長期保有するケース)
- ローンの返済額が家賃収入を下回っている場合
ローンの返済額が家賃収入を下回っている場合、家賃交渉を受けても、賃料収入が減少しても、ローンの返済に影響はありません。その結果、家賃収入が減少した分だけ、手元に残るお金が増えることになります。(※長期保有するケース)
投資マンションにおいて、家賃交渉を受けると大損害になるかどうかは、物件の立地や条件、ローンの返済額など、さまざまな要素によって異なります。そのため、家賃交渉を受ける前に、これらの要素をしっかりと検討することが大切です。
2、確定申告はきちんとされていますか？
投資マンションの所有において、確定申告は非常に重要です。投資マンションから得られる収入は、不動産所得として課税されます。不動産所得を正しく申告しないと、税務調査で指摘されたり、税金の納付額が増えたりする可能性があります。
確定申告がきちんと行われていないと、以下のデメリットが生じる可能性があります。
- 税務調査で指摘される
確定申告の内容に誤りがあると、税務調査で指摘される可能性があります。税務調査では、申告内容の確認や、必要に応じて資料の提出を求められます。税務調査で指摘されると、納税額が増えたり、ペナルティを課せられたりする可能性があります。
- 税金の納付額が増える
確定申告で申告漏れや過少申告があると、納税額が増える可能性があります。また、申告漏れや過少申告が発覚すると、追徴課税や延滞税などのペナルティを課せられる可能性があります。
- 信用を失う
確定申告をきちんと行わないと、信用を失う可能性があります。例えば、融資の審査で不利になったり、不動産投資の取引先から信頼されなくなったりする可能性があります。
投資マンションの所有者は、確定申告をきちんと行うことが大切です。確定申告の際には、以下の点に注意しましょう。
- 不動産所得を正しく計算する
不動産所得は、家賃収入から必要経費を控除した金額です。家賃収入は、賃貸借契約書の記載に基づいて計算します。必要経費は、固定資産税や減価償却費、管理費などです。
- 必要な書類を準備する
確定申告には、以下の書類が必要です。
* 収支内訳書
* 不動産所得の明細書
* 固定資産税の納付書
* 減価償却費の計算書
* 管理費などの領収書
- 専門家に相談する
確定申告が初めての方や、複雑な事案がある場合は、専門家に相談することをおすすめします。専門家に相談することで、正しく確定申告を行うことができます。投資マンションの所有者は、確定申告をきちんと行うことで、税金の納付額を抑え、信用を失うことを防ぐことができます。また、節税対策にもつながります。弊社でもお気軽に相談お待ちしております。
3、物件チェンジについて考えたことありますか？
投資マンションの所有において、物件チェンジは有効な手段のひとつです。特に長期保有で検討される場合は大事なポイントになります。物件チェンジを行うことで、以下のメリットが得られます。
- 収益性の向上
物件チェンジを行うことで、利回りの高い物件に買い替えたり、空室リスクの低い物件に買い替えたりすることができます。これにより、収益性の向上が期待できます。
- 資産価値の向上
物件チェンジを行うことで、資産価値の高い物件に買い替えることができます。これにより、資産形成の効率化が期待できます。
- リスクの分散
複数の物件を所有することで、リスクを分散することができます。物件チェンジを行うことで、異なる立地や条件の物件を所有できるようになり、リスクの分散につながります。
しかし、物件チェンジには、以下の注意点もあります。
- コストの負担
物件チェンジを行うには、仲介手数料や登記費用など、さまざまなコストがかかります。これらのコストを十分に考慮したうえで、物件チェンジを行う必要があります。
- 税金の課税
物件チェンジを行うと、譲渡所得税が課税される可能性があります。譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用などを差し引いた金額に対して課税されます。譲渡所得税を抑えるためには、適切な売却時期や売却価格を検討する必要があります。
- タイミングの見極め
物件チェンジを行うタイミングは、慎重に見極める必要があります。物件価格が下落している時期に物件チェンジを行うと、損失が発生する可能性があります。また、景気の動向や金融情勢なども考慮して、タイミングを判断する必要があります。投資マンションの所有者は、物件チェンジのメリットとデメリットを十分に理解したうえで、慎重に検討する必要があります。
4、家賃相場は適正ですか？
投資マンションの所有において、家賃相場は非常に重要です。家賃相場が適正でないと、以下のデメリットが生じる可能性があります。
- 空室リスクが高まる
家賃相場が高すぎると、入居者が見つからず、空室リスクが高まります。空室期間が長引くと、賃料収入が減少し、収益性が低下したり、返済が困難になったりする可能性があります。
- 収益性が低下する
家賃相場が低すぎると、収益性が低下します。収益性が低下すると、投資効果が薄れ、投資目的を達成できなくなる可能性があります。
投資マンションの所有者は、家賃相場を適正に設定することが大切です。家賃相場を適正に設定する際には、以下の点に注意しましょう。もちろんオーナー様ご自身でできないこともあると思いますがまずはネットで調べてみるところから始めてみましょう。
- 周辺の相場を調査する
周辺の相場を調査することで、適正な家賃相場を把握することができます。周辺の相場を調査する際には、築年数や設備、間取りなどの条件を揃えて比較するようにしましょう。
- 入居者のニーズを把握する
入居者のニーズを把握することで、適正な家賃相場を設定することができます。入居者のニーズを把握する際には、周辺の賃貸物件や、入居者募集の求人サイトなどを参考にしましょう。
- 競合物件を把握する
競合物件を把握することで、適正な家賃相場を設定することができます。競合物件を把握する際には、周辺の賃貸物件の広告や、不動産ポータルサイトなどを参考にしましょう。投資マンションの所有者は、家賃相場を適正に設定することで、空室リスクを低減し、収益性を向上させることができます。
5、コストは把握していますか？
投資マンションの購入後のコストを把握することは、非常に重要です。投資マンションの購入後は、以下のコストが発生します。
- ランニングコスト
ランニングコストとは、毎月または毎年発生する費用です。主なランニングコストは、以下のとおりです。
* 固定資産税
* 減価償却費
* 管理費
* 修繕積立金
* 賃貸管理手数料
* 火災保険料
* 地震保険料
- 臨時費用
臨時費用とは、不定期に発生する費用です。主な臨時費用は、以下のとおりです。
* 入居者退去時の原状回復費用
* 賃貸募集時の成約手数料及び広告料など
* 設備の修繕費用
* 大規模修繕費用
投資マンションの所有者は、これらのコストを把握し、適切な予算を組むことが大切です。ランニングコストは、毎月または毎年発生するため、収入と合わない場合は、赤字になってしまう可能性があります。臨時費用は、数万円から数百万円の費用がかかる可能性があるため、想定外の出費にならないように注意が必要です。
投資マンションの購入後のコストを把握するためには、以下の点に注意しましょう。
- 物件の購入前に、不動産会社や税理士に相談する
不動産会社や税理士に相談することで、物件の購入にかかる費用や、購入後のコストについて、詳しく説明してもらえます。
- 物件の購入後に、管理会社と契約する
入居者募集や空室対策などの業務も代行してもらえます。家賃管理も行ってもらうことで毎月のストレス軽減にもなります。
- 定期的に収支をチェックする
収支を定期的にチェックすることで、収入と支出のバランスを把握することができます。収支が赤字になっている場合は、原因を特定し、対策を講じるようにしましょう。
投資マンションの購入後も、収益を上げるために、しっかりと管理していくことが大切です。
自己資金を十分に確保することで、ローンの返済が滞り、資産価値が下落するリスクを抑えることができます。また、返済計画をしっかりと立てることで、無理のない投資をすることができます。さらに、専門家に相談することで、より確実な投資を行うことができます。
