【投資マンションオーナー必見！】知らないと大損する5つの真実
投資マンションは、不労所得を得るための手段として人気がありますが、投資である以上、リスクを伴います。投資マンションオーナーは、これらのリスクを回避するために、知っておいた方がいいことがあります。
1、【投資マンションは宝くじじゃない！】
投資マンションは、不労所得を得るための手段として人気があります。しかし、投資マンションは宝くじと勘違いしている人が多いのではないでしょうか。投資マンションは、投資である以上、リスクを伴います。
投資マンションのリスクは、以下のとおりです。
- 空室リスク
空室が発生すると、賃料収入が途絶え、収支が悪化します。物件の立地や周辺環境、物件の条件などによって空室リスクは異なりますが、一般的に10%程度の空室率は覚悟しておいた方がいいでしょう。
- 物件価格の変動リスク
物件価格は、景気や金融情勢などの影響を受けて変動します。物件価格が下落すると、資産価値が下がり、売却に損失が出たりする可能性があります。
- 修繕費や管理費などのランニングコスト
投資マンションには、修繕費や管理費などのランニングコストがかかります。これらのランニングコストは、想定以上にかかる場合があり、収支を圧迫する可能性があります。
- 税金
投資マンションから得られる収入は、不動産所得として課税されます。不動産所得を正しく申告しないと、税務調査で指摘されたり、税金の納付額が増えたりする可能性があります。
投資マンション投資で成功するには、以下の点に注意しましょう。
- 事前調査を徹底する
物件の立地や周辺環境、物件の条件などをしっかりと調査し、投資のリスクを把握しましょう。
- 無理のないローン返済計画を立てる
ローン返済額が家賃収入を上回ると、返済が困難になる可能性があります。無理のないローン返済計画を立てましょう。
- 空室対策を講じる
空室リスクを回避するために、入居者募集や空室対策に力を入れましょう。
- ランニングコストを把握する
修繕費や管理費などのランニングコストを把握し、適切な予算を組みましょう。
- 節税対策を検討する
投資マンション投資で得られる収入は、不動産所得として課税されます。節税対策を検討しましょう。
投資マンション投資は、しっかりとリスクを理解し、対策を講じることで、成功につなげることができます。しかし、リスクを理解せずに投資を始めると、大きな損失を被る可能性があります。
2、空室リスクは、想像以上に高い
投資マンション投資の最大のリスクは、空室リスクです。空室が発生すると、賃料収入が途絶え、収支が悪化します。空室リスクは、投資マンション投資を考える上で、必ず把握しておくべき重要なリスクです。
空室リスクは、物件の立地や周辺環境、物件の条件などによって異なります。一般的に、以下のエリアは空室リスクが高いと言われています。
- 駅から遠いエリア
- 周辺に商業施設や学校などの生活利便施設が少ないエリア
- 治安が悪いエリア
- 老朽化が進んでいるエリア
また、以下の条件の物件も空室リスクが高いと言われています。
- ワンルームや1Kなどの小規模な物件
- 築年数が古い物件
- 設備が古く、不便な物件
空室リスクを回避するためには、事前にしっかりと調査を行うことが大切です。物件の立地や周辺環境、物件の条件などをしっかりと調査し、空室リスクを把握しましょう。
また、空室対策を講じることも大切です。入居者募集や空室対策に力を入れることで、空室リスクを軽減することができます。
具体的には、以下の対策が挙げられます。
- 入居者募集を積極的に行う
- 入居者に満足してもらえるような物件を提供する
- 空室が発生した場合は、迅速に入居者を探す
空室リスクは、想像以上に高いということを認識しておきましょう。空室リスクを回避するためには、事前の調査と空室対策が大切です。
空室リスクを回避するために、具体的にできること
空室リスクを回避するために、具体的にできることをいくつかご紹介します。
- 立地条件を重視する
駅から近いエリアや、周辺に商業施設や学校などの生活利便施設が充実しているエリアは、空室リスクが低い傾向にあります。
- 物件の条件を検討する
ワンルームや1Kなどの小規模な物件は、家賃相場が低いため、空室リスクが高くなります。また、築年数が古い物件や、設備が古く、不便な物件も空室リスクが高くなります。
- 空室対策を講じる
入居者募集を積極的に行い、入居者に満足してもらえるような物件を提供するなど、空室対策を講じることで、空室リスクを軽減することができます。
- 保険に加入する
空室保険に加入することで、空室期間中の家賃収入の損失を補填することができます。
投資マンション投資は、空室リスクを回避するための対策を講じることで、成功につなげることができます。空室リスクを回避するために、しっかりと対策を講じましょう。
3、管理会社に任せっぱなしは危険
投資マンション投資では、管理会社に管理を委託するケースが一般的です。しかし、管理会社に任せっぱなしにしておくことは、危険な行為です。
管理会社に任せっぱなしにしておくと、以下のリスクが発生する可能性があります。
- トラブルの早期発見・対応が遅れる
入居者からクレームがあった場合、管理会社が対応することになります。しかし、管理会社は多くの物件を管理しているため、すべての物件に目を行き届かせることはできません。そのため、トラブルの早期発見・対応が遅れる可能性があります。
- 適切な修繕が行われない
物件の修繕が必要になった場合、管理会社が対応することになります。しかし、管理会社は修繕の専門家ではありません。そのため、適切な修繕が行われない可能性があります。
- 適切な家賃設定が行われない
空室が発生した場合、家賃の見直しが必要になります。しかし、管理会社は家賃の相場を常に把握しているわけではありません。そのため、適切な家賃設定が行われない可能性があります。
これらのリスクを回避するためには、管理会社と定期的に連絡を取り合い、状況を把握することが大切です。また、管理会社に委託する業務内容を明確にし、適切な修繕が行われるよう、管理会社と協議しておきましょう。
具体的には、以下の点に注意しましょう。
- 管理会社と定期的に連絡を取り合い、状況を把握する
入居者からのクレームや、物件の修繕状況など、定期的に管理会社と連絡を取り合い、状況を把握しましょう。
- 管理会社に委託する業務内容を明確にする
管理会社に委託する業務内容を明確にすることで、管理会社が責任を持って業務を遂行しやすくなります。
- 適切な修繕が行われるよう、管理会社と協議する
空室が発生した場合や、物件の修繕が必要になった場合は、管理会社と協議して、適切な修繕が行われるよう確認しましょう。
管理会社に任せっぱなしにしておくと、トラブルが発生したときに対応が遅れたり、損害を拡大させたりする可能性があります。投資マンション投資で成功するためには、管理会社と密に連携し、適切な管理を行うことが大切です。
4、【修繕費や管理費は意外とかかる！】
投資マンション投資で収支を左右する要素の一つが、修繕費や管理費などのランニングコストです。これらのコストは、想定以上にかかる可能性があるため、事前にしっかりと把握しておくことが大切です。
修繕費
修繕費とは、建物や設備の劣化や故障に伴う修理やメンテナンスにかかる費用です。修繕費は、物件の築年数や立地、周辺環境などによって異なります。
一般的に、築年数が古い物件や、賃貸需要が高い立地にある物件は、修繕費が高くなる傾向があります。また、設備が古い物件や、入居者の利用頻度が高い設備は、修繕費が高くなる可能性があります。
修繕費は、定期的に発生する費用です。そのため、修繕積立金を用意しておくことが大切です。修繕積立金は、毎月の家賃収入の中から積み立てていきます。
管理費
管理費とは、管理会社に委託して行う管理業務にかかる費用です。管理業務には、入居者募集や入居者対応、建物や設備の清掃・点検、共用部分の修繕などがあります。
管理費は、管理会社の規模やサービス内容によって異なります。また、物件の規模や立地、周辺環境などによっても、管理費が異なる場合があります。
管理費は、毎月発生する費用です。そのため、管理費を家賃収入から賄えるかどうかを検討する必要があります。
修繕費や管理費を節約する方法
修繕費や管理費を節約するためには、以下の方法があります。
- 築年数の浅い物件を選ぶ
築年数の浅い物件は、修繕費がかかる可能性が低くなります。
- 設備が新しい物件を選ぶ
設備が新しい物件は、修繕費がかかる可能性が低くなります。
- 管理会社の規模やサービス内容を比較する
管理会社の規模やサービス内容によって、管理費が異なります。そのため、複数の管理会社を比較して、コストパフォーマンスの良い管理会社を選ぶようにしましょう。
5、【節税対策を忘れずに！】
投資マンション投資でできる節税対策は、以下のとおりです。
- 減価償却費の計上
投資マンションは、耐用年数に応じて減価償却費を計上することができます。減価償却費を計上することで、不動産所得を圧縮することができます。
- 損益通算
投資マンション投資で赤字が発生した場合、給与所得や事業所得などと損益通算することができます。損益通算することで、税金の納付額を抑えることができます。
- 青色申告特別控除
青色申告を行うと、最大で65万円の青色申告特別控除を受けることができます。青色申告特別控除を受けることで、税金の納付額を抑えることができます。
- 損失繰越控除
投資マンション投資で赤字が発生した場合、翌年以降に繰り越して損失を控除することができます。損失繰越控除により、将来の税負担を軽減することができます。
これらの節税対策を組み合わせることで、より効果的に税金の負担を軽減することができます。
具体的な節税対策としては、以下のようなものが挙げられます。
- 減価償却費の計上
投資マンションの耐用年数は、築年数や構造などによって異なります。耐用年数を正しく把握し、減価償却費を適切に計上しましょう。
- 損益通算
給与所得や事業所得がある場合は、投資マンション投資で発生した赤字を損益通算することで、税金の納付額を抑えることができます。
- 青色申告特別控除
青色申告を行うことで、最大で65万円の青色申告特別控除を受けることができます。青色申告特別控除を受けるためには、事前に税務署に青色申告承認申請を行う必要があります。
- 損失繰越控除
投資マンション投資で発生した赤字を、翌年以降に繰り越して損失を控除することができます。損失繰越控除を受けるためには、確定申告時に「損失繰越の申告書」を提出する必要があります。
投資マンション投資で節税対策を行う際には、以下の点に注意しましょう。
- 専門家に相談する
節税対策は、法律や税制の改正などによって内容が変更される可能性があります。そのため、最新の情報を入手し、専門家に相談しながら対策を検討することが大切です。
- 節税対策はあくまでも補助的な手段
節税対策は、あくまでも収益を最大化するための補助的な手段です。まずは、空室リスクや物件価格の変動リスクなど、投資マンションのリスクをしっかりと理解し、対策を講じることが大切です。
投資マンション投資で成功するためには、リスクを理解し、対策を講じるとともに、節税対策を検討することも大切です。
