「年収は高いのに、資産が増えない」「金利が上がるほど不動産は危ないのでは？」――2026年は、こうした不安が“現実味”を帯びやすい局面です。2025年12月の金融政策決定会合で、日本銀行は政策金利（無担保コール翌日物）の誘導目標を0.75％程度に引き上げ、段階的な正常化を続ける姿勢を示しました。 さらに市場では、2026年も利上げが続き、年末時点で政策金利が1.25％程度に上がるシナリオを見込む見方も出ています。
この環境で「資産が減らない先生」と「不安が増える先生」の差は、投資センスではなく設計の差です。キーワードは、税務（節税）ではなく、まず“耐久性（ストレス耐性）”。節税はあくまで“結果”としてついてくるもの、という順番が重要です。
1. 金利上昇局面で“資産が減らない先生”がやっている3つのこと
① 借入を「攻め」ではなく「防御の道具」にしている
レバレッジは怖い、と感じるのは正常です。減らない先生は、借入を最大化するのではなく、
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金利が上がっても耐えられる返済額
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空室が出ても家計が崩れない月間耐性
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いざという時に売却できる出口設計
を先に固定して、借入を“範囲内で使う”発想です。
② 物件を「利回り」より「需要の底堅さ」で選んでいる
金利が上がると、同じ家賃でも返済負担が増えます。だからこそ、家賃水準そのものより「空室が長引きにくいエリア・間取り」を重視し、稼働率で勝ちます。金利局面では、派手な利回りより“空室の短さ”が効きます。
③ キャッシュ（現金）を軽視しない
「フルローンで回す」ほど、心理的ストレスが増えます。減らない先生は、生活防衛資金を削って投資をしません。投資の勝敗は、利回りではなく継続できるかで決まります。
2. 2026年の“構築術”は、まずストレステストから
金利上昇が織り込まれる環境では、投資判断の順番を変えるべきです。
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**金利＋1.0％（または＋1.5％）**になったら返済はいくら増えるか
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空室1か月が出たら月の持ち出しはいくらか
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家賃が**▲3〜5％**下がったら耐えられるか
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売却するなら「いつ・いくら以上・何が起きたら」売るか
ここを数字で置けば、「不動産が怖い」は“確認できるリスク”になります。逆に、ここが曖昧なままの投資は、金利上昇局面で一気にストレスが増えます。
3. 先生向け：不動産ポートフォリオ「処方箋」チェックリスト
最後に、金利上昇局面で失敗確率を下げるためのチェックリストです。
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□ 借入は「最大」ではなく「耐えられる範囲」で設計している
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□ 最悪時（月間持ち出し）を試算し、生活を崩さない
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□ 立地は“売れる”より“埋まる”を優先している
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□ 出口（売却）を条件付きで決めている
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□ 節税は“嬉しい結果”だが、なくても成立する収支設計になっている
まとめ：2026年は「うまい話」より「減らない設計」が勝つ
政策金利が上がり、長期金利も上振れしやすい――そんな見通しが語られる今、 不動産投資は“勢い”では勝てません。
それでも資産が減らない先生は、共通して「数字で壊れない設計」を先に作っています。
節税は入口になります。ただし、入口で終わると危険です。
本当に大切なのは、金利が上がっても、生活のQOLを落とさずに続けられるか。
この問いに、数字で「YES」と言える設計こそが、2026年の不動産ポートフォリオ構築術です。
