これから賃貸経営を考えている方のなかには、賃料の決め方が分からず悩んでいる方もいるのではないでしょうか。
賃貸経営をスムーズにおこなうには、適正な賃料を算出する方法を理解したうえで経営を始めることが重要です。
本記事では、賃貸物件の適正な賃料の算出方法やポイントを解説します。
不動産鑑定評価による家賃の算出方法
賃貸物件の家賃を設定するには、不動産鑑定評価により積算法・賃貸事例比較法・収益分析法の3通りから選択するのが一般的です。
積算法は、物件価格に期待利回りをかけ、必要諸経費を足して計算する方法であり、オーナーが利益を確保できる賃料（積算賃料）を算出できます。
賃貸事例比較法は、周辺にある類似物件の家賃と比較して算出する方法です。
条件の似た物件と比較し、立地・階数の違い・築年数・設備・建物の構造などを考慮し適正な賃料を算出しますが、周辺に類似物件がないと比較が難しくなります。
収益分析法は、店舗や事務所などテナント物件の家賃を算出するための計算方法であり、経営により得られる収益を見込んで算出します。
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自分で家賃を決める方法
物件のオーナーが自分で家賃を決めるには、周辺物件の家賃相場の調査が必要不可欠であり、とくに物件の階数・間取りや広さなどは、家賃設定に大きく関わる要素です。
周辺物件よりも高層階であったり、広い面積が確保できたりする物件は、同じ間取りであっても家賃設定を高くできます。
また、築年数が浅い・駅から近い・鉄筋コンクリートの構造である・生活に必要な施設が近いなどの条件も、家賃を決める際の大きな要素です。
周辺物件と比較しながら、適正な家賃設定を考える必要があります。
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家賃を決める際のポイント
家賃を決める際には、敷金や礼金などの一時金も考慮する必要があります。
家賃が適正であっても、一時金が高いと入居希望者が敬遠する要素となるためです。
また、家賃の設定前に収支計算をおこない、収入と費用のバランスがとれるかを確かめる必要があります。
長期の賃貸経営では、収益の確保が重要となるため、収益がマイナスにならないための家賃設定が重要です。
一度設定した家賃の値上げは非常に難しく、家賃を上げると退去者が出る可能性もあるため、設定前の慎重な家賃調査が求められます。
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まとめ
賃貸物件の適正賃料の算出には、不動産鑑定評価により積算法・賃貸事例比較法・収益分析法の3通りから選択するのが一般的であり、居住用物件では積算法と賃貸事例比較法が多く用いられます。
物件のオーナーが自分で家賃を決めるには、周辺物件の家賃相場を調査する必要があり、好条件である場合は高い家賃設定が可能です。
家賃を決める際は、入居にかかる一時金も考慮するほか、収益を確保できるか確かめるために収支計算もポイントとなるため、迷う点があれば専門家へ相談しましょう。
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