自宅の購入後に離婚が決まった場合、不動産の処分をどうすべきか悩むという方は多いです。
気持ちを切り替えるため、あるいは財産分与などのために不動産売却を検討する方も少なくありません。
今回は、離婚後の自宅における不動産売却のタイミングやオーバーローン、媒介契約に関する注意点についてご紹介します。
離婚に伴う不動産売却のタイミングに関する注意点
離婚した場合、婚姻期間中に夫婦で成した財産は、離婚時に平等に分割しなければなりません。
これを財産分与と言い、自宅などの不動産も結婚後に購入したのであればその対象です。
仮に夫婦のどちらかが離婚後もその不動産に住み続けるならば、不動産の価値と同等の財産を相手に支払わなければなりません。
ただし、不動産は財産のなかでもとくに高い価値を持っている場合が多く、立て替えに必要な金銭を用意するのが難しい傾向にあります。
そのため、離婚後はなるべく早いタイミングで不動産売却によって自宅も売却し、金銭に換えてから財産分与をおこなうのがおすすめです。
また、離婚前に売却して利益を分割する行為は贈与と見なされ贈与税の対象となるため、売却のタイミングは離婚後が最適になります。
離婚に伴う不動産売却におけるオーバーローンの注意点
住宅ローンを利用して家を建てた場合、基本的にはすでに完済しているか、売却の利益によって完済の見込みがなければ不動産売却ができません。
住宅ローンの残債が売却の利益を上回っているオーバーローンの場合、残りの金額を自己資金で埋め合わせる必要があります。
自己資金でも完済が難しい場合は債権者と相談のうえ、返済できない分を圧縮して売却する任意売却がおこなわれるケースが多いです。
任意売却の注意点は、ローンを完済したことにならないため、信用情報に傷が付くところにあります。
クレジットカードの作成や、新たなローンを組むのが難しくなるため注意しましょう。
離婚に伴う不動産売却における媒介契約の注意点
不動産売却の際は、不動産会社とどのような契約を結ぶかも重要です。
不動産会社に不動産売却の仲介を頼むことを媒介契約と呼びますが、何社と契約する気があるかで契約の仕方が異なります。
複数社に依頼する気があり、ご自身でも買主を探す予定がある場合は一般媒介契約が基本です。
一社のみに仲介を依頼しつつ、ご自身でも買主を探す場合は専任媒介契約となります。
一社のみに依頼し、かつご自身での買主募集を一切おこなわない場合は、専属専任媒介契約になるでしょう。
より買主探しや売買の交渉に力を入れてほしい場合は、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。
まとめ
離婚時は、一度自宅を売却して現金に換えたほうが財産分与が滞りなく進みます。
ただし、売却時にはなるべく住宅ローンを完済できる売り方を選ばなくてはなりません。
不動産会社の契約にも種類があるため、どのような買主の探し方をするかによって適切なものを選びましょう。
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