収益物件を売却する際には、さまざまな税金が発生することを理解しておくことが重要です。さらに、税金対策や確定申告の手順も押さえておかなければなりません。
適切な準備をすることで、税負担を軽減し、スムーズな売却を実現できます。
今回は、収益物件を売却したときにかかる税金の種類や対策、確定申告までの流れについて詳しく解説していきます。
📌 収益物件を売却したときにかかる税金の種類
収益物件を売却した際にかかる税金として、まず**「譲渡所得税」**があります。
譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた利益（譲渡所得）に対して課税される税金です。
この税率は、物件の保有期間によって異なります。
✅ 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：税率約39%（所得税30%＋住民税9%）
✅ 長期譲渡所得（所有期間5年超）：税率約20%（所得税15%＋住民税5%）
長期間保有した方が税率が低くなるため、売却のタイミングも重要なポイントとなります。
さらに、以下の税金も発生します。
🔹 登録免許税
- 売却時の所有権移転登記に必要な税金で、不動産1件につき1,000円が基本ですが、
司法書士への報酬など別途費用がかかることが一般的です。
🔹 印紙税
- 売買契約書に貼付する印紙代として必要な税金です。
- 取引金額に応じて税額が異なるため、事前に確認が必要です。
また、売却時に消費税は発生しませんが、課税事業者が行う場合、建物部分のみ消費税がかかる点も注意しましょう。
💡 これらの税金を把握し、事前に準備することで、スムーズな売却が可能になります。
📌 収益物件を売却するときの税金対策
税金を少しでも抑えるためには、以下の方法を検討しましょう。
1. 買い換え特例を活用する
売却益を新しい不動産の購入に充てる場合、「買い換え特例」を利用すると、譲渡所得税の課税を繰り延べできます。
ただし、一定の条件（売却価格が1億円以下、国内の不動産への買い替えなど）を満たす必要があるため、事前に確認しておきましょう。
2. 取得費を適切に計算する
譲渡所得税の計算では、取得費（購入時の価格＋諸費用）を正しく計上することが重要です。
取得費が高くなるほど、課税対象の利益が少なくなるため、購入時の契約書やリフォーム費用の領収書などをしっかり保管しておきましょう。
3. 3000万円特別控除を活用する
居住用物件であれば、売却益から最大3,000万円を控除できる制度があります。（ただし、収益物件は対象外）
一部を居住用として利用していた場合、按分して適用可能なケースもあるため、税理士に相談するのがおすすめです。
💡 事前に対策を行うことで、税負担を抑えることが可能になります。
📌 収益物件売却後の確定申告の流れ
売却後の翌年には、確定申告を行い、正しく納税することが必要です。
✅ 1. 売却時の収益と費用を整理
売却価格から、取得費や譲渡費用（仲介手数料・登記費用など）を差し引き、譲渡所得を計算します。
✅ 2. 必要書類の準備
以下の書類を揃えておくと、申告がスムーズになります。
📌 売買契約書（購入時・売却時）
📌 登記簿謄本（登記事項証明書）
📌 仲介手数料・登記費用の領収書
📌 確定申告書B・申告書第三表（譲渡所得用）
✅ 3. 確定申告書を作成し、税務署に提出
申告書を作成し、通常は翌年の3月15日までに提出します。
電子申告（e-Tax）を利用すると、自宅から手続きが可能です。
申告漏れや計算ミスがあると、追徴課税のリスクがあるため、早めの準備が大切です。
📌 まとめ
収益物件を売却すると、譲渡所得税や登録免許税、印紙税などの税金が発生します。
売却のタイミングや特例を活用することで、税負担を軽減することが可能です。
また、翌年の確定申告を適切に行い、正確に納税することも重要です。
