オーナーチェンジ物件は、居住用不動産とは異なり、ターゲット層が限られるため、買い手が見つかりにくいと言われています。
売却がスムーズに進むか不安な方もいるのではないでしょうか。
そこで本記事では、オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由や、成功させる方法などをご紹介します。
オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは
一般の居住用不動産とは異なり、投資家など特定の目的を持つ買主に限定されてしまう点が、理由として挙げられます。
通常の物件は、居住目的の買主が集まりますが、オーナーチェンジ物件の場合、通常の物件よりも買主の数が少ないので、売却が難しくなるでしょう。
他の理由として、オーナーチェンジ物件を購入の際、買主が住宅ローンを利用できない点も挙げられます。
住宅ローンは、居住用住宅の購入に適用されるローンであり、収益物件には適用できません。
買主は現金による一括払い、または金利の高い不動産投資用ローンの利用が必要なため、通常の物件と比べて売れにくい場合があります。
また、入居率が低い物件の場合、購入しても赤字になる可能性があり、赤字リスクを抱えた物件の購入は回避したい買主が多いため、通常の物件よりも売れにくいでしょう。
オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方とは
価格を調べる際、主に3種類の方法があります。
直接還元法は、賃貸経営による収益と利回りから売却価格を算出する計算方法です。
「1年間の純収益 ÷ 還元利回り＝売却価格」で表されます。
他の計算方法として、将来得られる収益や売却価格を現在価値に換算して予測する、DCF法があります。
直接還元法では想定されない空室リスクや家賃の下落率なども考慮して、より精密な予測が可能です。
ただし、DCF法は複雑で、素人では難しいかもしれませんので、正確に予測したい場合は、専門家に計算を依頼しましょう。
また、不動産会社へ査定を依頼しても良いでしょう。
直接還元法やDCF法を考慮したうえで、物件の立地、築年数、入居率などの状態を総合的に評価して、正確な価格を予測してもらえます。
オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法とは
成功させる方法として、空室改善が重要です。
満室の状態で家賃をキープできれば理想的ですが、空室が続いて経営状況が悪化する場合もあります。
空室改善によって収益を向上させ、物件の魅力を高めれば、より良い条件で売却を実現できるでしょう。
契約の更新期限が近づいている入居者に対して、更新料を免除し、引き続き入居してもらえるようなサポート策を検討してみましょう。
オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、即時に賃料収入を得られる点です。
買主側は安定した毎月の収入を予測できるため、投資計画を立てやすいでしょう。
ローンを利用して購入する場合、賃料収入があれば返済に対する負担を軽減できるため、空室改善による安定した賃料収入は重要です。
まとめ
オーナーチェンジ物件を購入の際、買主が住宅ローンを利用できず現金による一括払いや、住宅ローンより金利の高い不動産投資用ローンの利用が必要になります。
収益を向上させ、物件の魅力を高めれば、より良い条件で売却を実現できるでしょう。
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