不動産投資をおこなう際は、さまざまな情報を理解しておかなければなりません。
所有している物件の営業利益率などを計算するためには、キャッシュフローツリーについても覚えておく必要があります。
今回は、不動産投資におけるキャッシュフローツリーとは何か、各項目の内容やここから分かることについてご紹介します。
不動産投資におけるキャッシュフローツリーとは
キャッシュフローツリーとは、不動産投資や経営における資金の流れを示す表のことです。
さまざまな費用を差し引き、手元にどれだけのキャッシュが残るかを示します。
キャッシュフローツリーを算出する際の計算の流れは次の通りです。
まず、得られる見込みの家賃収入から空室による損失や未回収の家賃を差し引き、雑収入を加えます。
次に、物件の運営にかかった費用を差し引き、そのあとにローンの返済額や税金を差し引いた結果が手元に残る金額となります。
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不動産投資におけるキャッシュフローツリーの各項目
キャッシュフローツリーにはさまざまな項目がありますが、それぞれ簡単にご紹介します。
総潜在収入は所有不動産全体で見込まれる収入の総額を示し、賃料差異は実際の家賃と見込家賃との差異です。
空室・未回収損とは入居者のいない物件や滞納によって回収できなかった家賃による損失を指し、純賃貸収入とは実際に家賃として得られた収入を示します。
自動販売機による収入など、家賃以外の収入は雑収入と呼び、定額水道料などがある場合は経費払戻しとして表記されます。
実効総収入は所有物件が家賃や雑収入で実際に得た収入を示し、運営費は共用部分の水道光熱費や管理費などを含みます。
営業純利益は実効総収入から運営費を差し引いたものであり、年間負債支出は毎年支払うローンの返済額のことです。
税引前キャッシュフローは所得税を差し引く前の利益です。
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不動産投資におけるキャッシュフローツリーから分かること
キャッシュフローツリーからは、いくつかの重要な情報を得ることができます。
代表的なものとして、その不動産投資が黒字か赤字かがわかります。
税引前キャッシュフローがマイナスの場合、その年の不動産投資は赤字となります。
この状態では、返済すべき金額よりも収入が少なく、自己資金にまで出費が及んでいくでしょう。
また、ざっくりとした計算式を用いるよりも、正確な利回りを計算でき、予想通りの投資が実現できているかを確認できます。
営業純利益と年間負債支出を見れば、借入の安全性を示す負債支払安全率も把握できます。
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まとめ
キャッシュフローツリーとは、不動産投資の結果自分の手元にいくら残るかを知るためのものです。
さまざまな項目があり、これらを計算に用いて実際の利益を計算します。
これにより、その不動産投資が現時点で成功しているかどうかを判断できるでしょう。
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