賃貸物件を管理する際に、建物自体が原因で他人に損害を与えてしまったことに対して責任を問われる場合があります。
具体的にどのような場合にオーナー責任を負う必要があるのでしょうか。
この記事では、建物が原因の損害賠償に対するオーナー責任について解説します。
建物のオーナー責任である工作物責任は門や塀も含まれる
民法717条の定めにより、工作物責任は所有者や賃貸物件であれば管理会社が負う必要があります。
工事中に起きた不具合による損害であっても、工事をおこなった業者ではなく物件所有者に責任が発生します。
民法に記載のある工作物とは、建物のことです。
工作物の設置は建築することを言い、工作物の保存とは建物の維持管理を意味しています。
この工作物に不具合が生じていることを瑕疵と呼びます。
そして建物のみではなく、付属して作られている門や塀などにも工作物責任が発生するので注意が必要です。
門などに瑕疵があり、誤って通行人に被害が及んでしまった場合には、オーナー責任が問われます。
自然災害による建物のオーナー責任
建物自体の瑕疵が原因ではなく、自然災害により他人に損害が起きてしまった場合のオーナー責任は負う必要がないと定められています。
しかし維持管理をおこなっていないことが原因である場合には、オーナー責任を問われる可能性があります。
たとえば、強力な台風が来ない限り飛ぶはずではないと予想される瓦が、軽度の台風で飛んでしまったケースや、建物に設置されている看板や装飾などが落下して近所の車に損害を与えてしまった場合です。
このような事例は維持管理を怠っていたと判断され、自然災害であっても責任を負わなければならない可能性があります。
建物のオーナー責任における既存不適格建築物とは
工作物を建築した後に老朽化が原因で生じた瑕疵を保存の瑕疵と呼びます。
このように工作物は劣化していくので、民法606条の定めにより管理者は随時修繕をおこなう義務があります。
修繕を怠った結果で起きてしまった損害は責任を問われる可能性があることを覚えておきましょう。
そして建築基準法は必要に応じて、随時改正されています。
2003年7月の改正により、24時間換気の義務が追加されました。
しかし、2003年7月以前に建てられた物件には備わっていない設備になりますが違法物件には当てはまりません。
このような建物を既存不適格建築物と呼びます。
既存不適格建築物は、そのときの基準で建てられていれば問題はありませんが、修繕などはおこなっていく必要があります。
まとめ
建物だけではなく、付属している門や塀における工作物責任は、オーナーや管理会社が負う義務があります。
しかし自然災害が原因で起きた損害は、維持管理、修繕に不備がなければ責任を負う必要がありません。
追加設備を搭載していない既存不適格建築物であっても維持管理を随時おこなう必要があること覚えておきましょう。
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