不動産運用の一つとして、貸し出しを検討しているけれどローンがまだ残っている場合どうしたら良いのでしょう。
ローンが残っていても賃貸経営はできますが、ローンの切り替え手続きをしないと契約違反になる場合もあるので注意が必要です。
こちらでは、住宅ローンが残っていても貸し出すことはできるのか、切り替え手続きや注意点について解説します。
住宅ローンが残っている不動産を貸すことはできるのか
住宅ローンは契約者が住むのを前提にしているので、基本的には第三者への貸し出しはできません。
もしローン返済中に第三者に貸すと、契約違反となりローン残債の一括返済を求められる可能性もあります。
ローンが残っている物件を賃貸運用したい場合には、手続きをすれば貸し出しもできるので、まずはローンを借りている金融機関へ相談してください。
ただし、すべての条件が認められるわけではなく、認められるケースとして転勤などが原因の場合や、賃貸部分が50％未満の場合があります。
転勤などにより期間限定で家を離れる場合、3年以内などの短期間であれば賃貸利用が認められやすいです。
また、賃貸部分が50％未満の場合には賃貸併用住宅として貸し出しができますが、賃貸部分に住宅用のローンが適用されません。
住宅ローンが残っている不動産を貸すための切り替え手続きとは
民間の金融機関で住宅ローンを利用している場合、アパートローンなどの賃貸用ローンへ変更手続きが必要です。
賃貸併用住宅では住宅ローンのみでも可能ですが、賃貸部分へ融資が必要であれば手続きが必要となるので注意してください。
住宅金融支援機構を利用している場合には、民間の金融機関へローンの変更をしなくてはなりません。
住宅金融支援機構は民間の金融機関よりも金利が低いケースが多く、変更によって金利が高くなってしまう可能性は理解しておきましょう。
住宅ローンが残っている不動産を貸すときの注意点とは
住宅用ローンから賃貸用のローンにすると、金利が上がるので返済総額が増え、月々の返済額も増えてしまいます。
またローンの切り替えには手数料が発生するため、ある程度の資金は用意しておかなくてはなりません。
住宅ローン控除が適用されている場合は、賃貸用のローンに変えることで、控除が適用されなくなります。
住んでいるのが契約者かその家族と限定されている制度なので、金融機関に認められても適用されないのが注意点です。
ローン返済中に賃貸運用できる状態になっても、空室リスクへの対策は忘れてはいけません。
賃貸利用するためにはいろいろな費用がかかり、家賃収入が得られないとローンの返済が厳しくなるため、管理会社に入居者の募集や管理を委託しておくと安心でしょう。
まとめ
住宅ローンが残っている不動産を貸すためには、ローンの切り替え手続きが必要となり、金利が上がるなどのリスクも伴います。
賃貸利用ができるようになっても、控除がなくなったり空室リスクへの対策をおこなう必要があったりといった負担ががかかるため、運用は計画的におこなうようにしましょう。
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